土地增值税，契税，是价内税还是价外税？

一、土地增值税，契税，是价内税还是价外税？

只有在流转税范畴才能区分价内税价外税。

流转税含增值税、消费税和营业税。其中增值税为价外税，消费税和营业税为价内税。价外税由消费者负担，价内税由销售方负担。土地增值税 契税属于财产与行为税范畴， 土地增值税由房地产企业负担，契税由购房者负担。

二、计征土地增值税时契税是否可以扣除？

在计算缴纳土地增值税时，与转让有关的税金允许扣除，该税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。财税字【1995】48号文件第十条规定：转让环节缴纳的税金对于个人购入房地产再转让的，在其购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。财税【2006】21号文件第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

综上，该契税是否能扣除，主要看缴纳契税时被归属什么项目及是否取得合法有效凭证。

三、土地增值税按什么税率预缴？

土地增值税目前分两种缴纳方式，先是预缴，最后清算。预缴是指在房地产项目销售或预售的过程中按照核定税率征收，各地税率略有不同。在2008年以前，各地土地增值税预缴的额度一般在0.5%-1%，2008年初，广州将普通住宅土地增值税的预征率从0.5%提高到1%，其他商品房土地增值税预征率从0.7%提高到2%。随后，各地纷纷仿效广州做法。将预缴税率提高到1%-3%。　　在项目销售结束后应进行清算，清算后按照四级累进制计算应缴税额，毛利达50%的部分增值税税率达到利润率30%，毛利高于200%的部分，增值税税率更是达到60%。房地产公司土地增值税预缴率是1.5%，预缴基数是预收款额（或销售收入）。因为房地产企业预收款时不一定确认销售收入，只要取得预收款就要按比例预交土地增值税。

四、二手房增值税是按购房发票还是契税发票？

不是。

契税发 票，即契税完税证，属于买方的税费，金额只是所交契税的金额，只开具给买方。

购房发 票，即房产发 票，开具给买卖双方各一联，金额是双方房产过户的房产申报的交易金额。

两者是不同的。

五、契税是按房价收还是按面积收？

购买房子，契税的收取金额是根据房子的面积和买受人是否是首套房来看的，计算面积是按照建筑面积来计算的。契税缴纳金额如下：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%。

六、交的契税，土地退了，契税不退，怎样做账！？

1、计提的时候:

借:管理费用--土地使用税

--房产税

贷:应交税费-问-应交房产税

--应交土地使用答税

2、缴纳支专付的时候:

借:应交税费--应交房产税

--应交土地使用税

七、旧房已缴纳的契税在计算土地增值税时，可否扣除？

契税不可以在计算土地增值税时扣除!

在计算土地增值税时,涉及契税的只有不动产(或土地)销售.开发公司销售时,因为契税是由受买人承担,所以不可能计入开发公司的扣除项目.

不动产销售(或土地)因为是按房屋的重置成本价计算扣除的.所以原缴纳的契税是含在重置成本价中的,所以在计算受让的不动产销售(或土地)再销售土地增值税时,契税不可以在计算土地增值税时重复扣除!

参考：

《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税[1995]48号

十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

八、房屋契税是按面积计算还是按价格计算？

购买房子，契税的收取金额是根据房子的面积和买受人是否是首套房来看的，计算面积是按照建筑面积来计算的。契税缴纳金额如下：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%。 

根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。

享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上;

2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下;

3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下契税征收标准。

一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭唯一住房。契税税率实行3%～5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。当计税依据确定以后，应纳税额的计算就会比较简单。

九、互换房产涉及的契税，土地增值税，印花税怎么辨析？

个人买卖住房或交换住房都不用交土地增值税。 但是不满五年的房子，换出方（这里我们就说是卖方吧）要交5%的营业税。 非家庭唯一的房子，再交差额20%个人所得税。 买方交3-5%的契税，各地不同。 注意，房屋交换的契税是差额征收，两房互减收差额。

比如A名下300万的房子，换B名下280万的房子，B缴纳20万×5%=1万元的契税。 A不交契税。

如果在换房协议上写明两个房子价值相等（都写300万）的话，双发都不用交契税。

十、房屋契税是按房屋总价算吗？

购买房子，契税的收取金额是根据房子的面积和买受人是否是首套房来看的，计算面积是按照建筑面积来计算的。契税缴纳金额如下：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%。

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