土地投资入股涉及哪些税收？

一、土地投资入股涉及哪些税收？

一、营业税

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

二、土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

因此，若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税；若子公司从事房地产开发，母公司应按《土地增值税暂行条例》以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第七条的规定：“（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。

《税收征收管理法》第三十六规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

根据上述规定，若母公司应按规定缴纳土地增值税时，母公司按土地的成本价投资子公司，可被认定为未按独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，税务机关可合理调整应纳税额。

三、企业所得税

《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。

前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售；母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合而减少企业或关联方的或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。根据第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。

假如母公司拟出资的土地使用权原账面余额为1000万元，现评估增值为5000万元，双方确认的公允价值也为5000万元；则企业应确认4000万元的资产转让所得，依法计缴企业所得税。

四、印花税

从2006年11月27日以后，对投资后签订有土地使用权产权转移合同的要缴纳印花税。税率为万分之五。

《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号：）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

根据上述规定，母公司投资合同涉及土地使用权转让应按“产权转移书据”贴花。

五、契税

对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-5％。

《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。

二、公司或个人以无形资产投资入股应如何纳税？

　　个人以无形资产投资入股要交个人所得税。　　个人所得税的纳税义务人，既包括居民纳税义务人，也包括非居民纳税义务人。居民纳税义务人负有完全纳税的义务，必须就其来源于中国境内、境外的全部所得缴纳个人所得税;而非居民纳税义务人仅就其来源于中国境内的所得，缴纳个人所得税。　　个人所得税是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。在有些国家，个人所得税是主体税种，在财政收入中占较大比重，对经济亦有较大影响。　　个人所得税的课税对象是个人所得额，但如何确定应税所得，西方经济学界有两种对立的理论：一种是“所得来源说”即认为只有从一个可以获得固定收入的永久性“来源”中取得的收入，才应被视为应税所得；另一种是“净增值说”即认为应税所得应包括所有的净收益和由第三者提供劳务以货币价值实现的福利，所有的赠与、遗产、中奖收入、投资收入和年金等各种周期性收益，但要从中扣除所有已支付的利息和资本损失，国际上通行的个人所得税税制有分类所得税制、综合所得税制、混合所得税制三种模式。

三、他方投资入股，原公司资产如何评估？

评估公司净资产价值，以净资产核算股权价值，在进行工商增资。

四、国有资产投资入股，双方都要做资产评估吗？

国有企业收回对外股权投资，需要第三方评估机构出具评估报告的。

五、不动产投资入股和无形资产投资入股的税务处理？

　　与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。 　　营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 　　但是，对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见： 　　一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税，且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告入账，为必申请代开发票。另一种意见则认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以方便税务机关日后跟踪及监控，而且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。 　　笔者认为，根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动，而股东把不动产投资办企业，不属于生产经营活动，不应开具发票。因此，企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。 　　个人股东以不动产投资入股，要缴个人所得税吗？ 　　《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发〔2008〕115号）规定，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。 　　但是后来，该文件被国家税务总局收回了。笔者认为：如果一个自然人以不动产投资一家企业，需要缴纳税金。而另一个自然人以货币资金投入一家企业，不需要缴纳任何税金。对于不同自然人来说，这就造成不公平，也违背了税法的公平性。因此，在实践过程中，纳税人碰到用不动产投资入股的情况，要与主管税务机关积极沟通，争取在投资环节不缴纳个人所得税，等待转让或处置环节缴纳个人所得税。 　　法人股东以不动产投资入股，要缴企业所得税吗？ 　　企业法人以非货币性资产——不动产投资入股另一家企业或成立新企业，意味着，该企业法人用非货币性资产换取了另一家企业的股权。 　　如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）特殊重组的条件规定：可以暂缓缴纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的。 　　如果上述交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或者提供劳务。这就意味着用不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。 　　结论：企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税，除了符合财税〔2009〕59号文件企业特殊重组的规定。

六、如何查询个人投资入股公司？

有两个办法查询。一，如果知道个人投资了哪个公司，则可以通过该公司的章程，查询股东名单，则可知道，但，个人如果是入的暗股，则无法查询到。二，通过个人的银行流水可以查询到。个人通过银行账户转账到公司，流水中必反映出对方的户名和账号。

七、以固定资产投资入股还要开具发票吗？

贵公司如果是增值税一般纳税人，如果是2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产对外投资应按适用税率征收增值税，按规定开具增值税专用发票；如果是用自己使用过的固定资产投资，属于按简易办法依4%征收率减半征收增值税，可开具普通发票，不得开具增值税专用发票。

如果是小规模纳税人，用自己使用过的固定资产投资，减按2%征收率征收增值税，应开具普通发票，不得由税务机关代开增值税专用发票。

八、个人入股投资项目与公司入股投资项目的利弊各是什么？

利:

1、傍着大树好乘凉 公司实力雄厚，可以帮助自然人更快更好的发展

2、投资公司一般比较规范 会按法律办事，即使某些不事理或不合法也有说理的去处。

3、可以向投资公司偷师学艺 敝： 1、如果与投资公司合作一般来说他因资金大，可能会占大部分股份，自然人的话语权会起不到多大作用（当然如果合作协议限制了公司权力或扩大了自然人权力另当别论） 2、大公司有充足的人员 可能会研究一些完全对自己有利的协议。自然人如果法律知识产够，可能会吃亏。 3、自然人如果与投资公司合作注册公司，投资公司则管理经验丰富，自然人可能会经验不足，导致管理权上的被动。 总之，是特有技术共享型合作，管理上的事不是考虑重点的话，就放心让他搞去，自己等着分红。如果是经验、资金型的合作的话，则风险相对较大，相关协议要特别慎重考虑。

九、如何查询个人是否投资入股企业？

如果个人入股企业成为该企业的股东，他的所占股份是有股东协议规定的，并根据协议书规定把入股的资金加入。那么，如何查询是否已经投资入股了？

很简单的做法，就是该企业的财务部有没有收到他的打款？或者打款的股东出示银行转款凭证即可。

十、个人独资投资入股的好处？

个人独资投入股的好处，利润上可按I个点交个人所得税

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