一、土地增值税清算时增值税能扣除吗？

营改增后，房地产企业改征增值税，增值税属于价外税，在确认清算收入的时候，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。因此，对应扣除的税金就没有增值税税款了，而仅仅是与收入相关的其他税金：城建税、教育附加等。

二、土地增值税清算人防建设经费能否扣除？

土地增值税清算，实际缴纳的人防建设经费，能够税前扣除。 土地增值税清算，收到上级单位或财政部门下拨的人防建设经费，不能税前扣除。

三、土地增值税清算时房屋维修基金可以扣除吗？

可以。

房屋维修基金属于代收费用，土增规定如果代收费用计入房价向购买者一并收取的，可作为转让收入，可作为扣除项目允许扣除但是不能作为加计扣除的基；，如果单独收取的代收费用可以不作为转让收入，同时也不得作为扣除项目扣除。维修基金使用条件：

1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用： (1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

四、土地增值税清算，不可售面积分摊成本吗？

如果是计算土地增值税，则应按可售面积计算。

依据：《关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函[1999]112号）：《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下:　根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

五、土地增值税清算公共配套设施取得补偿成本如何分摊？

一、首次分摊

分摊内容：土地购置成本；

分摊对象：各类型开发产品、打算出租的和自用的开发项目、建成后产权属于企业、或产权不明确的、或打算有偿出售、或无偿赠送给给国家机关事业单位以外的公共配套设施。

二、二次分摊

1、归集各分摊对象的直接成本，并按成本专属性将同栋楼或同一类型建筑物的相关成本拆分为共有成本和专有成本，如在同一开发产品中存在不规则建筑物且可能适用不同征免税依据的，可按层高系数法确定分摊系数。在剔除专有成本后，按共有成本按确定的分摊系数（面积或体积）对应进行成本分摊。

三次分摊：

分摊内容：土地购置成本和开发成本

分摊对象：各类分摊对象的已售和未售面积

分摊方法: 按面积分摊法将前两步分摊的土地购置成本和开发成本在已售和未售面积间进行分摊；按各类型已售项目成本计算期间费用；按各类型已售成本计算可扣除税金及附加，需要注意的是，采用增值税一般计税方法核算税金的，如无法准确核算各项目对应承担的税金和附加，可按国家税务总局公告2016年第70号的规定按实际预缴的增值税对应的城建税和附加扣除，采用简易计税的通常可以准确按项目核算对应的税金，因此可按实际核算的税金附加扣除。

六、土地增值税加计扣除项目有哪些？

房地产企业加计扣除，非房地产企业不加计扣除。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除”。

七、购买土地没有凭证可否作为土地增值税扣除项目？

不能，要实行核定征收。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第二条第二款“对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，实行核定征收”

八、营改增后土地增值税清算时税金如何扣除？

营改增前后，土地增税清算时对税金的扣除确实是有区别的，差别主要在营业税。

营改增后土地增值税清算时允许扣除的与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

与营业税不同，增值税是价外税，缴纳增值税不计入损益类科目，所以在土地增值税清算时，缴纳的增值税不允许扣除。

依据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题：

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

依据上述规定：

1、2016年5月1日前已经预售的房地产项目，在土地增值税清算时，允许扣除的税金包括营业税、城建税、教育费附加；

2、2016年5月1日之后开始预售的房地产项目，在土地增值税清算时，允许扣除的税金包括城建税、教育费附加。

希望我的回答对你有所帮助。

九、土地增值税的扣除项目金额包括哪些？

土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：　　

1、取得土地使用权所支付的金额；　　

2、开发土地的成本、费用；　　

3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；　　

4、与转让房地产有关的税金；　　

5、财政部规定的其他扣除项目。

十、江苏土地增值税不可加计扣除项目？

我国土地增值税实施细则规定,对从事房地产开发的企业,在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除.(

一)根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)规定,在具体计算增值额时,

要区分以下几种情况进行处理

:1.对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金.显然,这种情况没有规定加计扣除项目.

2.对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金.这种情况虽然可以加计扣除,但在计算转让土地使用权加计扣除项目时,仅是对开发成本加计扣除,对土地成本价款不加计扣除.

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